在上海，公有居住房屋（简称“公房”）承租人变更引发的纠纷屡见不鲜，户口挂靠但未实际居住、相关权利人拒不配合等情况，往往让变更流程陷入僵局。陈先生的经历就是典型案例，结合上海市公房管理相关规定，我们通过此案拆解变更要点与法律路径，为类似情况提供参考。

陈先生患有精神问题，其母亲因严重精神病去世后，名下公房需办理承租人变更。陈先生的监护人是姑妈陈阿姨，而变更过程中遇到了“拦路虎”——20年前，陈先生的小阿姨因离婚将户口迁入该公房，虽未实际居住且多年失联，但其户口仍在房屋内，物业公司要求必须其签字同意方可变更。多次联系无果、小阿姨明确拒不配合后，陈阿姨在律师协助下，通过法定流程最终成功将承租人变更为陈先生。

根据2024年上海市房屋管理局《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》，公房承租人变更需先确认无禁止情形（如存在欠租、违建等），再向出租人（通常为物业公司）提交申请。

若共同居住人协商一致，可直接按流程办理；若协商不一致（如本案中小阿姨拒不配合），则按以下法定顺序确定承租人：1.原承租人的配偶；2.原承租人的子女（按他处住房情况、本处居住时间长短）；3.原承租人的父母；4.其他权利人（按他处住房情况、本处居住时间长短）。

本案中，陈先生作为原承租人（其母亲）的子女，且长期实际关联房屋，符合法定优先顺位，这是其最终成功变更的核心依据。而小阿姨虽户口在房屋内，但未实际居住，在顺位上不及陈先生，其拒不配合不影响法定程序推进。

所谓“户口空挂”，指户口登记在房屋内但未实际居住、也未履行相关居住义务的情形。本案中小阿姨户口迁入后未实际居住，属于典型的“户口空挂”。

根据规定，公房承租人变更的核心考量因素包括实际居住情况、他处住房条件等，仅户口挂靠并不当然享有优先承租权，更不能仅凭户口存在就拒绝配合变更。物业公司要求“必须签字同意”的初始要求，本质上是对流程的片面理解——协商一致是变更的优先方式，但并非唯一方式，协商不成时应按法定顺序指定。

面对相关权利人拒不配合、联系不上的情况，无需陷入被动等待，可按以下步骤推进：

1. 穷尽联系与通知义务：通过公安派出所、社区居委会等渠道查找对方联系方式，采用电话、书面挂号信等方式通知变更事宜及协商安排，留存沟通记录。

   
   

2. 向出租人提交完整材料：包括原承租人死亡证明、申请人与原承租人亲属关系证明、监护人证明、实际居住证明、户口登记信息等，确保材料齐全符合要求。

   
   

3. 要求出租人履行法定职责：出租人（物业公司）应在7日内完成材料初审，若协商不成，需在30日内按法定顺序指定新承租人。本案中，律师出具的法律意见促使物业公司启动正式流程，通过两次发函、召开协调会履行前置程序，即便对方未到场，仍可依法推进。

   
   

4. 维权兜底：若物业公司无端拒不指定新承租人，不可直接起诉，可通过投诉、信访督促其履行法定职责；若物业公司未经协商直接指定，相关权利人可要求提供协商记录，必要时通过诉讼主张程序违法。

本案中陈先生为精神障碍患者，其姑妈作为法定监护人，有权代理其办理承租人变更的全部事宜，包括提交申请、参与协商、接收相关文书等。

监护人在代理过程中，需提供法院或相关部门出具的监护证明，确保代理行为合法有效。物业公司及其他相关方不得因申请人为特殊群体而设置额外障碍，应依法保障其合法的承租权。

公房承租人变更看似程序性问题，实则涉及户口、居住权、亲属关系等多重复杂因素。核心原则是：协商一致优先，法定顺序兜底；户口并非唯一依据，实际居住与权利顺位才是关键。

当遇到“户口空挂”、权利人拒不配合等情况时，无需焦虑，应严格按照《若干规定》要求，留存沟通记录、完善申请材料，通过合法流程督促出租人履行职责。必要时借助律师专业力量，通过法律文书明确权利义务，才能高效推进变更程序，保障自身合法权益。上海公房管理的相关规定，既维护了居住秩序的稳定，也为特殊情况提供了明确的解决路径，依法依规操作，才能让“变更难”不再成为困扰。

李威杰

上海中岛律师事务所  合伙人

华东政法大学 法律硕士

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