生活中，不少人一听到 “被告” 两个字，就下意识给对方贴上 “有错”“理亏” 的标签。但在法律框架下，被告与原告的区别仅仅是诉讼中的身份划分，而非对错的判定。今天我们通过一起房屋租赁合同纠纷案，聊聊那些关于 “被告” 的常见认知误区。

2021 年 11 月，上海瑞通商贸有限公司（下称 “瑞通公司”）与上海恒业娱乐有限公司（下称 “恒业公司”）签订《房屋租赁合同》，约定恒业公司承租瑞通公司位于某区的一处房屋经营棋牌室，租期 3 年，年租金 36 万元，押金 6 万元。2024 年，瑞通公司起诉称恒业公司拖欠租金 16.2 万元，包括 2022 年疫情期间的 7.2 万元及 2024 年最后一季度的 9 万元，同时要求支付律师费 7000 元。

恒业公司作为被告，不仅否认拖欠租金，反而提起反诉：要求瑞通公司返还押金 6 万元及 2024 年 1-4 月已支付的租金 12 万元。

法律真相：被告应诉的核心是 “抗辩权” 而非 “认错”。根据双方合同，2022 年上海疫情封控期间，瑞通公司曾书面承诺免除恒业公司 3 个月租金 7.2 万元，且有微信聊天记录为证。但 2024 年 5 月，瑞通公司突然以 “政府未补贴” 为由要求补付该笔款项。更关键的是，恒业公司通过上家出租人证实，瑞通公司自 2024 年 1 月起就未向上家支付租金，却仍继续收取恒业公司的租金，明显违反公平原则。

《民法典》第五百二十五条规定，当事人互负债务时，有权拒绝履行与对方未履行的义务相适应的债务。恒业公司作为被告，正是基于此行使抗辩权，而非单纯 “逃避责任”。

案件中，瑞通公司辩称 2022 年的免租仅为 “口头安慰”，未写入补充协议，故不具法律效力。但恒业公司提交的证据显示：瑞通公司员工与恒业法定代表人的微信聊天记录中，明确记载 “疫情封控期间免租 3 个月，后续租金按原计划支付”，且上家出租人也证实曾免除瑞通公司同期租金。

法律真相：口头约定并非当然无效。根据《民法典》第四百六十九条，当事人订立合同可以采用口头形式，除非法律另有规定。疫情期间，多地法院发布指导意见，明确租赁双方的口头免租约定若有聊天记录、转账凭证等佐证，可认定为有效变更合同。

本案中，恒业公司虽为被告，但其提交的聊天记录、上家证言形成完整证据链，足以证明免租约定的真实性。这也提醒公众：重要约定即便未书面化，也应留存沟通记录作为佐证。

瑞通公司与恒业公司的合同明确约定 “未经甲方同意不得转租”，但瑞通公司自身却存在转租瑕疵：其从上家承租的房屋约定 “不得转租”，却擅自将房屋分租给恒业公司，且未向上家披露。2024 年上家停止收取瑞通公司租金后，瑞通公司仍向恒业公司收费，属于 “无权处分” 情况下的不当获利。

法律真相：转租关系中，上家与二房东的纠纷不影响下家的合法权益。根据《民法典》第七百一十九条，承租人拖欠租金的，次承租人可以代其支付欠付租金，且有权向承租人追偿。恒业公司作为次承租人，在发现瑞通公司未向上家支付租金后，有权暂停支付后续租金，并要求返还已支付的、瑞通公司未实际履行出租义务期间的费用。

现实中，不少次承租人因 “被告” 身份而焦虑，实则法律赋予其独立的救济权利。本案恒业公司的反诉正是行使这一权利，最终促成双方和解撤诉。

面对瑞通公司的起诉，恒业公司不仅答辩，还提起反诉要求返还押金和多付租金。有人认为这是被告的 “拖延战术”，但从法律程序看，反诉是被告维护权益的正当途径。

根据《民事诉讼法》第五十四条，被告有权在诉讼中提出反诉，与本诉合并审理，避免 “一案两诉” 浪费司法资源。本案中，恒业公司的反诉与本诉基于同一租赁合同，核心都是租金支付与合同履行问题，法院合并审理后，反而加快了纠纷解决效率。

最终，双方在法院主持下达成和解：瑞通公司自愿撤诉，恒业公司也撤回反诉，各自承担诉讼费用，押金与未付租金另行协商处理。这一结果印证了 “被告反诉” 并非拖延，而是通过法律程序平衡利益的合理方式。

李威杰

上海中岛律师事务所  合伙人

华东政法大学 法律硕士

工作微信：lawyerli80

联系电话：183 2189 7651